更新时间：2022-12-16 17:13:17作者：潘星教育网阅读量：55
提问1：
章哥好，我主要是咨询学区房的问题。我们夫妻在北京有一套房子，在上地，价值约400万，还有100多万的贷款。目前均已拿到北京户口，准备为了两岁的孩子换学区房。
已经看好**片区，但因为学区内比较新的大户型居多，总价让我们无法承受。老破小又太旧。所以选择了**小区，请问这里入学的概率有多少？谢谢。
回答1：
1、 直接说，你选择的这个小区不太好，极有可能在5年内会遇到3个麻烦。
2、 其一，你选的是顶级优质小学，学位一直非常紧张，每年勉强能让第一和第二序列的入学。而你选择的这个小区，是典型的小户型楼盘，基本都是六七十㎡。而且，这还都是高层，一栋楼就顶上一个老破小社区了。
说实话，学校最腻歪的就是这种小区了，占用了大量的学位，而且学生和家长的素质良莠不齐，很难配合学校的教学工作。所以，哪所优质校都想把这种小区踢出招生范围。
再者，住房不炒已经是基本国策。而这种小户型学区房小区，可炒性太强了，几乎一半的业主都是用完了学位就转手的。
所以，在你孩子上学前的这5年中，极有可能发生变化，也就是把这个小区划在学区之外。即便是不给划走，也有可能逐年降低招收比例。因为既然是多校划片，那人家就有权调整各个小区的概率。不可能都同一水平，这样对花了大钱的大户型小区业主也是不公平的。那如果发生这种情况，你孩子的入学资格就会受到很大的影响，无法解决。
3、 其二，这所小学正在建设分校，预计将在3年内建成，5年内肯定能正常运行。那一旦开始招生，你们的孩子极有可能被划入分校。
而任何一所顶级学校的分校，至少在初期，是不可能赶上本校的教学质量的。因为虽然硬件水平差不多，甚至分校会更好。但无论是教师水平还是生源质量，都将会与本校有一定差距。再一个就是新校长的能力，是否能团结教师队伍把学校带好，也是未知数。
所以，你选的这个小区风险较大，被划归分校的可能性很大，至少会大幅加大划拨比例。
4、 其三，小升初的麻烦。
家长之所以选择优质小学，其主要目的还在于小升初，进入优质初中，否则小学的意义就不大了。
但优质初中校的学位更加紧张，一对一的名额每年都在调整。当然从理论上讲，你们也是房户合一，应该排在第一序列入学。但实际上，在人家的招生系统里，比例都是可以调整的。无论是按学校、成绩、房籍、户籍，都是可以操作的，谁也无法保证是完全随机，也不可能。
而且，你的孩子距离小升初还有11年的时间，这其中的变化可能性太大了。谁也无法保证到时候你家孩子能顺利进入目标初中，除非是学习成绩优秀。但那就又和房籍关系不大了，属于校额到校的范畴了。
总之，时间跨度太大，不确定性也大。
5、 总结：不建议购买这个小区的房子。建议购买傍边的老公房小区，因为别看那些房子破，但受到招生改革的影响一般会小得多。因为总户数少，占的学位也少，所以很少调整这些小区的比例。
再一个，这几个老公房小区的原产权单位都不简单，级别都不低。这些老住户也都不好惹，教育部门轻易不会去招惹他们的不满，犯不上。
所以，如果购买老破小，孩子上学的概率会增大，超过这个小户型小区。
如有疑问，请再次咨询。
提问2：
章哥，目前手中有资金140万，还有一套固安的房子价值160万，无贷款。现在准备购买南三环的一套两居室，大概价格450左右。我们的收入不高，加在一起每月也就1.5万左右。如果贷款过多的话，几乎没有生活费了。
如果卖掉固安房子的话，也几乎没有任何利润，而且因为二手房还不太好卖，时间也会长，请问该怎么办合适？抵押贷款行不行？谢谢。
回答2：
1、 如果以140首付，贷款最高260万，总房价400万，也不够450啊。
1.5万月收入，留一半生活，那最多支持130万的房贷，450-130=320。
2、 说实话，我总是建议把首房首贷的资格用足，免的浪费。但鉴于你们的实际情况，也只能这样。
3、 固安的房子建议卖掉，因为肯定会低于北京的房价涨幅。
抵押贷的话难度较大，因为愿意抵押河北房产的银行不多，而且就算接受，抵押额度也会很低，意义不大了。
而且，毕竟抵押贷是违规的，不建议使用这种模式，有一定的风险。
4、 320-140=180万，你们固安的房子卖掉还是差20万，那就增加20万的贷款额度，贷150万。那就是首付300万，贷款150，月还款8000多，留生活费不到7000。
5、 请考虑一下，这个方案是否可行。
如有疑问，请再次咨询。
提问3：
章哥好！京户家庭，一套房在海淀世纪城。在外地小城市有两套投资的小房，不值钱。
现在儿子刚刚参加工作两年，准备婚房。目前工作在国贸附近，每天上下班很辛苦。但他今后有可能换工作地点，请问我们在哪里选房比较合适，交通方便的。
回答3：
1、 虽然您儿子有可能换工作，但大概率应该也是在朝阳区吧。那我建议在地铁沿线考虑买房。
2、 不知道你们的首付预算是多少，我暂且以240万计算吧，也就是购买600万左右的房产，这是大多数人的中间价格。
3、 建议以地铁沿线选址，上可到望京，下可到南三环南四环，去海淀也方便。
4、 在沿线中，建议选择望京，因为发展潜力最大，现在均价7万左右。其次建议亚运村附近，交通相对方便一些，社区成熟度高。中途的各个板块你们可以看一下，选几个觉得方便的地方告诉我，再推荐项目。
如有疑问，请再次咨询。
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