郑州第二中学高中部地址_郑州二中分校高中部叫啥名字

作者：大嘴

现在买房，最最最最最应该关注什么？

　　有没有优质的教育配套？环境够不够宜居？户型豪横不豪横？价格是不是最优惠？这些都没错，但不全对。

有句成语叫“皮之不存毛将焉附”。如果你买的房子没有安全交付，所有关注的一切都荡然无存。

也就是「安全」，才是当下买房最应该关注的方面。

市场混乱，别被开发商「洗劫一空」

　　郑州房地产市场有多热闹，不用多说。

　　卖得好不好，全看特价政策刺激不刺激。购房者也没有想到，如今过年都守不了的夜，竟然满腔热血地给了售楼部。

　　谨慎一点的开发商看到这种局面，估计也是一脸懵，友商这是明目张胆的搞偷袭。

　　不过，先降先跑，后降陪跑，不降全跑，什么僧面、佛面、情面，都没有购房者手里的定金有面。

然而越是这种局面，购房者越是要淡定。当下不冷静，以后必踩坑，高高兴兴买房去，凄凄惨惨拉条幅。

　　当然，并非所有的特价房都不能买，判断是否能上车的最大依据来自于房企。

　　房地产调控这几年，多数人都已经看清楚了，我国的顶尖智囊团在下一步大棋。

　　这步棋的落子，不因个别房企的崩盘而动摇，也不会因行业的减速而游移不定，最终的目标只有一个，让【房价】回归居住目的，不以房地产作为短期刺激经济的手段。

所以，三道红线之后，又来了两条红线。

　　三条红线针对房企，只要负债率过高，一律限制新增融资。对于一直玩高杠杆的房企来说，不能融资就相当于流水席没有了流水，齿轮没有了链条。

　　而房贷「两条红线」，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。

　　2020年末，中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。

　　这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家。而增速之快，则位居世界前列。

「五条线」集齐，直指楼市七寸。

　　于是，我们看到当下的局面，暴雷的房企越来越多，无一例外都是三线全踩。而房企隐形的危机慢慢浮出水面，要么降速自救，要么降价回流。

　　购房者这边的日子也不好过，郑州主流银行首套房的最新房贷利率已经飙到了6.37%，二套房贷利率6.615%。其中，兴业银行的房贷利率领跑，首套利率6.62%，二套利率6.72%。

　　部分二手房贷款业务更是因为无额度，直接停贷，或限制交易范围。

　　调控来势汹汹，这时选择抄底开发商，显然变数很多。不仅战线拉长，风险也更大。

三线全踩的房企，千万别买，骨折价也不要尝试。否则，勇士变“烈士”。你想抄他的底，他想抄你的家。

　　我们在这里提醒的是，只看数据还不够，以金科为例，半年的时间内，金科从连踩三条红线的红档房企，摇身变成状似无害的绿档房企，背后是“财务化妆术”的瞒天过海。对于这类房企，建议谨慎购买。

摸不准的，查一查企业的基本面。比如：

在建项目有没有延期交付或者停工现象；有没有内部员工延迟发薪甚至停薪等；有没有商票逾期等丑闻；有没有被下游单位催付合作款；

在城市安全范围内，选安全房企

什么是城市安全范围，什么又是安全房企？

　　对于刚需和投资客而言，四环主城及沿线无疑是相对安全的范围。而对于纯粹的改善群体来说，更看重开发商和产品本身的舒适度。至于安全范围的界限，可以更广泛一些。

所谓的安全房企，看三点。

1.绿档或部分黄档房企；

2.国企、央企；

3.本土TOP房企；

然后结合企业的基本面查询，以此来筛选目前在郑热销的楼盘，思路就会清晰许多。

改善重点关注：

金水老城、金水北及杨金：万科古翠隐秀、万科未来时光、正弘璟云筑、奥园誉湖湾、康桥天樾九章、瀚宇天悦城

惠济北：招商美景·雍瑞园、万科翠湾中城、建业花园里

高铁东站及经开老城：海马公园、保利天珺、保利天汇、华润凯旋门

北龙湖：绿城湖畔云庐、建业君邻大院、永威上和琚

高新区：碧桂园云顶、永威金桥西棠

二七区：郑州华侨城

管城二环：龙湖雅宝·天钜

刚需/刚改关注：

　　融创御湖宸院、碧桂园凤凰城、新城时光印象、朗悦公园府、万科理想星光、万科·航海未来城、万科大都会、碧桂园西湖

当下比升值更重要的是安全

我们详聊一下这些盘。

金水老城、金水北、杨金三个区域这几年过得相当滋润，特立独行于市场行情之上。尤其金水北和杨金，愣是把三环外的产品卖出了三环内的价格。

　　而曾经作为郑漂聚集地的金水北早已是他们高攀不起的地方。这动不动2W+的房价，直接将刚需拒之门外。

　　金水老城就更不用说了，都想与北龙湖试比高。

这三个区域，价值依然是别地区所无法媲美的，抗跌能力非常强。

　　先说万科古翠隐秀。万科入郑这9年，发展是相当地稳，不仅全面开花，累计开发项目也达到了28个。

　　古翠隐秀应该是万科2021年最高端的项目。这与地段本来的价值有关，经二路东、红专路北，妥妥的老城芯。

　　在产品上，纯改善，大平层，户型有约147㎡、约175㎡、约188㎡、约225 ㎡、约248㎡，大面积玻璃幕墙+铝板，区域颜值天花板无疑了。

　　在这样的区域，做这样大胆的产品，也只有万科敢为。

　　万科在金水区的另一个项目是未来时光。优势是容积率2.79，还是纯粹小高层，主力户型只有131㎡和143㎡，指标条件非常好。其中143㎡B户型约7.2米的超大阳台，奢阔感满分。

　　万科产品的颜值不容怀疑，这次未来时光采用现代主义新奢美学风格，以金属感的高级灰为主要色调，大面积的镀膜LOW-E玻璃，符合当下的主流审美。

　　室内装修标准很高：有大金中央空调、松下全屋新风；卫生间厨房，清一色选用知名品牌，与北龙湖都不分伯仲，厨房配备西门子的油烟机和燃气灶洗碗机等，卫生间配置的有杜拉维特的面盆马桶、汉斯格雅的花洒龙头。

与万科未来时光同台竞争的是正弘璟云筑、奥园誉湖湾。

　　正弘璟云筑优势，一是正弘作为本土房企的佼者，以往作品和实力还不错。二是距离北龙湖北岸相对较近，地处杨金片区发展最为成熟的龙源路两侧区域，配套也最为齐全。如果龙源路最后的100米一旦打通，杨金的高光时刻才算真正开启。三是地块相对较大，规划16栋小高层，主力户型是105，115，125，143，精装修。

　　奥园誉湖湾的位置算是整个杨金片区最好的，奈何入郑之路磕磕绊绊，从2018年磨蹭至今。

　　虽然是贻误了时机，但也算又迎来了杨金的又一个小爆发。10栋16层的小高，精装修。剩余房源不多，精装价格18500元/㎡，相对比较有优势。

金水北的康桥天樾九章和瀚宇天悦城，原本是劲敌，现在康桥剑走偏锋。首开毛坯17000元/㎡，打的金水北措手不及。109㎡起步面积以及高颜的建筑设计在区域比较突出，但从教育和交通目前来说，没有瀚宇天悦城靠谱。

　　毛坯价21000元/㎡的瀚宇天悦城依然是区域的价格天花板，最大的优势就是4/7号地铁线以及龙门第二实验学校。

惠济北的这3个改善盘也难免一场恶战。

　　招商美景雍瑞园是招商蛇口的中高端改善盘，北临大河路，西临文化路，地铁7号线东赵站在建中，南临黄河迎宾馆，向西是惠济万达。从地段上来说，除高架影响，三面皆宜。1.49的容积率，规划的纯六层洋房，一共567户，主力户型是125㎡和143㎡，改善属性非常强。

　　万科翠湾中城的错层阳台，最宽接近3米，边户还做成了270度转角阳台，相当于户户都有空中花园，三个地块都做了抬高3米的处理。

　　建业花园里规划9栋18层高层住宅及1栋幼儿园，2梯4户，2梯2户，面积段分别为116平三房、142平四房、143平四房，外立面标配铝板+大面积玻璃。

　　三个项目各有千秋，招商胜在产品，洋房一出所向披靡。万科胜在品牌和产品新颖，建业胜在教育。改善到了惠济，再也不用尴尬了。

高铁东站和经开老城竟然成了直接竞品。

　　海马公园首开之前，客户被经开老城抢走了几波，毕竟十几分钟的车程可以每平少七八千，这换作是谁都会心动。

　　海马公园的优势不用说，高铁片区唯一的在售新盘，海马的压轴产品。周边的资源稀缺且成熟，再加上海马公园10年的口碑以及价值直线，绝对的城市核心资产。当然，价格也不低，毛坯2.6-2.8W。

保利天珺、保利天汇、华润凯旋门，福塔三兄弟。

　　保利天珺户型有98平、115平和140平的，面积越大单价越高。小区位环境不佳，周边是厂房、老旧小区，项目自身地块较小，不规则；教育资源匮乏，大概率划进附近泰和小学。

　　保利天汇卖到了二期，和华润凯旋门的优势相差无几，容积率都是2.99。保利的户型区间是98-14㎡，大户型占比高一些，华润是89-143㎡，起步面积更小一点。周边的学校都是朝凤路小学。

北龙湖的绿城湖畔云庐、建业君邻大院、永威上和琚，终极置业的选项。

　　相比之下，绿城的位置差一些，价格也便宜很多。永威上和琚价格4万+，户型区间从约190-600㎡。设计风格更偏向于年轻化 。

　　建业君邻大院的价格最贵，即将入市的松苑，预计是6万起步，蘑菇云的造型一出，绝对是北龙湖最「鹤立鸡群」的一个。

高新区改善的选择不多，新秀碧桂园云顶如今势头正猛。碧桂园的云系“1号作品”，户型包含140-185-201-243㎡，改善定位非常清晰，建筑外立面采用浅灰和米白色太空铝板+玻璃系统窗结合，估计是碧桂园在河南的颜值天花板。

　　永威金桥西棠户型包含95-116-126-129-142-161-179㎡，走的也是改善路线。双地铁，交通和配套都不错。关注品质的可选永威。

二七区和管城二环的改善可选项不多，郑州华侨城、龙湖雅宝天钜综合面还不错。目前华侨城在售的是5号院，高层户型95-105㎡，洋房120㎡。最大的优势是自身丰富的文旅配套以及教育资源，小学签约幸福路小学，中学签约郑州四中。

　　龙湖雅宝天钜是区域地缘改善的唯一选择，龙湖品牌、景观、物业都是其优势，目前在售面积是89㎡和113㎡，成交均价1.8万+，价格相对便宜一些。

主城刚需/刚改可选楼盘并不多，主要是价格太高，户型太大。

　　可关注融创御湖宸院、碧桂园凤凰城、新城时光印象、朗悦公园府、万科理想星光、万科·航海未来城、万科大都会、碧桂园西湖。

　　9月底融创御湖宸院二期交付，整体看还不错，延续了一期的品质，目前在售的三期没有前两期位置好，位于三环外，临近高架和云梦山庄。很多人比较介意。面积包含89－103－128－143㎡，实景归家大堂已经呈现，价格1.3万+精装修，诚意和套路皆有。

　　碧桂园凤凰城二期精装修1.45万+，优势是距离地铁1号线市民中心站非常近。虽然项目整体体量比较大，但每期地块比较分散，产品设计也中规中矩。

　　碧桂园西湖目前在售的九号院位置一般，周边有铁路和客运线，会影响居住舒适度。因此价格在1.3万+。地块大，建设周期长，目前小片区整体都需要靠碧桂园开发。教育方面有一定的优势，郑州中学第二附属小学和河南大学附属郑西实验中学，距离项目都不远。

　　朗悦公园府9月底交付的效果也比较好，算是宽慰了已经买到的业主。目前在售5期2号楼，户型建面约89㎡、98㎡、117㎡，价格在1.58万-1.6万左右。周边的教育资源有郑中附小冬青街校区、河南省第二实验中学 。

　　万科理想星光位置在三环内，最近的地铁站是3号线兴隆铺站，直线距离700米。优势除了以上这些，就是万科的品牌和精装。不足是周边有北三环高架和铁路，都有噪音影响。

　　新城时光印象刚改的气质更明显一些，颜值和位置都不错，价格最开始的1.7万多，现在1.5万多，先上车的先站岗了。

　　万科航海未来城和万科大都会都在二七，一个是航海路与西三环交汇处向西2公里，一个是大学南路与南四环东南侧，价格在1.2万-1.3万，比较适合刚需上车，但两个项目周边配套都相对缺乏。

　　大都会最大卖点是在建的地铁7号线。未来城作为一个千亩大盘的开端，有可能就是下一个万科城。

　　今日不同往日，单纯的寄希望于楼市周期上涨，惯性思维，而忽视大环境和决策者的意图，都是非常危险。

蒙眼买房的时代已经过去，未来，比上涨更重要的，可能就是流动性和安全性。